La base imponible en las obras nuevas a efectos de AJD.
El artículo 70.1 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece:
"La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare".
Respecto al momento en que deba fijarse dicho valor real, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 49.1.b) que dice:
"El impuesto se devengará:
b) En las operaciones societarias y actos jurídicos documentados, el día en que se formalice el acto sujeto a gravamen."
Por tanto, es necesario diferenciar:
- Obras nuevas por antigüedad.
- Obras nuevas en construcción o terminadas.
Siguiendo el tenor literal de los artículos anteriormente mencionados, no hay duda de que a los efectos de determinar la base imponible, se atenderá al valor real cuando se formalice la escritura.
No hay que olvidar la consideración de mejoras, en tanto ganancia patrimonial, a efectos del IRPF.
Para determinar lo que debe entenderse por "valor real de coste de la obra nueva", es necesario acudir a la Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, 9 de mayo de 2012, 11 de abril de 2013 y 10 de abril de 2014. Siguiendo la argumentación del Tribunal Supremo, hay que destacar las siguientes conclusiones:
1. El valor real de coste de la obra es el coste de ejecución material de la obra, que no tiene porqué coincidir con el valor del inmueble terminado, en el que influyen otros factores como su localización o su uso.
2. Ante el silencio de la ley y la previsión reglamentaria de que la base estará constituida por el valor real de coste de la obra, la doctrina mayoritaria se inclina por encontrar suficiente identidad de razón con la regulación del Impuesto sobre Construcciones (art. 102.1 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo), que establece:
"La base imponible del impuesto está constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, y se entiende por tal, a estos efectos, el coste de ejecución material de aquélla.
No forman parte de la base imponible el Impuesto sobre el Valor Añadido y demás impuestos análogos propios de regímenes especiales, las tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales de carácter público local relacionadas, en su caso, con la construcción, instalación u obra, ni tampoco los honorarios de profesionales, el beneficio empresarial del contratista ni cualquier otro concepto que no integre, estrictamente, el coste de ejecución material".
3. Lo que se valora, a efectos impositivos, es un documento notarial, sujeto a AJD, y no una transmisión patrimonial. Como dice la sentencia, "si la base imponible en la declaración de obra nueva absorbiera el beneficio que se espera obtener de la venta de un inmueble en el mercado y que debe ir incorporado al valor real del inmueble en esa operación concreta se terminaría por gravar dos veces la misma manifestación de riqueza, la que se liga a la obtención de beneficio en el mercado, primero, al incorporarse en la base de Actos Jurídicos Documentados con ocasión de la escritura de declaración de obra nueva y, segundo, al integrarse en el valor real del inmueble en el momento de transmitirse".
También conviene señalar la conclusión de la Consulta Vinculante 1465/15 de la Dirección General de Tributos, que señala que el valor de ejecución será el del momento en que se realizó, sin que proceda aplicar ningún tipo de coeficientes deflactores ni índices correctores por antigüedad.
Por último, y en cuanto se refiere a las especialidad autonómicas en esta materia, destacar la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, de 27 de febrero de 2009, que establece que la declaración de obra nueva en construcción que va a ser dedicada a vivienda habitual debe considerarse como un supuesto de adquisición de vivienda habitual, por lo que el tipo impositivo aplicable a la escritura de obra nueva para construcción de vivienda habitual debe ser al 0,1% en lugar del genérico del 1,5% que fija el artículo14.3 de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana.
